Ceny nemovitostí a situace na realitním trhu patří mezi nejdiskutovanější témata v celé České republice, přičemž Brno se řadí mezi oblasti, kde je poptávka po bytech jedna z největších. Jelikož neexistuje mnoho ucelených databází, které by detailně mapovaly vývoj cen do úrovně jednotlivých obcí, rozhodli jsme se tuto mezeru zaplnit analýzou dat z portálu Sreality.cz. Na portálu samotném můžete najít cenovou mapu, která zobrazuje průměrnou cenu bytů v jednotlivých obcích za posledních pět let. My jsme se rozhodli jít více do hloubky a prozkoumat vývoj od roku 2015. Jak se tedy v průběhu posledních let měnily ceny bytů v Brněnské metropolitní oblasti?
Statistiky prodeje bytů ukazují výrazný pokles počtu nových nabídek, a to jak u bytových, tak zejména u rodinných domů. Tento trend kopíruje celorepublikový charakter vývoje realitního trhu. Od roku 2015 se nabídka rodinných domů snížila o více než polovinu, v případě bytů to bylo o více než třetinu. Zároveň je třeba dodat, že nabídka rodinných a bytových domů je větší v zázemí Brna než v Brně samotném.
Přestože v posledních letech nabídka nemovitostí klesá, poptávka po novém bydlení zůstává vysoká. To se odráží ve významném růstu průměrných prodejních cen bytů a rodinných domů. Nejvyšší ceny bytů najdeme v bezprostřední blízkosti Brna, což je dáno především výbornou dopravní dostupností a krátkou dojezdovou vzdáleností do centra města. Jedním faktorem je zajisté nastavení výsledků na samotném portálu, kde jsme pro jistotu zachycení všech výsledků nastavili okruh 1 km, což u některých obcí sousedících s Brnem mohlo teoreticky zachytit i jeho okrajové části. Nicméně na výsledné charakteristiky to nemělo vliv. Porovnání průměrných cen bytů jednotlivých SO ORP, jež jsou součástí Brněnské metropolitní oblasti, najdeme v infografice. Výrazný je například růst cen v SO ORP Kuřim či Šlapanice.
Ceny nemovitostí v BMO kopírují celorepublikový trend. Od roku 2015 vzrostly průměrné prodejní ceny bytů a rodinných domů zhruba o 180 %. Největší vliv na růst cen mělo období 2015–2018, kdy ekonomika stabilně rostla. Zvýšená poptávka po bydlení byla poháněna rostoucími mzdami a větším zájmem o investice do nemovitostí. Realitní experti zároveň upozorňují na to, že v tomto období bylo bydlení navíc dostupnější i pro širší skupiny obyvatel díky nízkým hypotečním úrokovým sazbám, což dále přispělo k růstu cen.
Během pandemie covid-19 došlo ke zpomalení růstu cen a výraznému poklesu nabídky nemovitostí. Na to ale po roce 2021 postupně navazovalo období charakterizované rekordní inflací. Ta se významně propsala v cenách stavebních materiálů. Skrz rostoucí náklady ubylo nových projektů a opět znatelně vzrostly ceny.
Podívali jsme se také na to, jak může počet nabídek na realitním trhu souviset s počtem dokončených bytů v jednotlivých obcích. Tabulce vévodí Brno a další větší sídla v zázemí (Rosice, Pohořelice, Slavkov u Brna). V menších sídlech v blízkém zázemí Brna probíhá také intenzivní výstavba, na kterou navazuje poměrně významný populační růst (např. Moravany, Holubice). Vývoj je patrný i z jiných ukazatelů, které naleznete například v naší mapové aplikaci. Jisté ale je, že počet dokončených bytů nemusí nutně souviset s počtem realitních nabídek. Jsme schopni odhalit, jak velký podíl na realitním trhu tvoří novostavby. Dle portálu Sreality.cz v Brně a jeho okolí tvoří novostavby asi 25 % nabídek k prodeji, ve vzdálenějších obcích v okrese Blansko a Vyškov se tato čísla pohybují zhruba mezi 16–21 %. U pronájmů jsou tyto hodnoty o něco nižší. Zastoupení novostaveb se pohybuje kolem 12–17 %.
Více se ve statistikách také projevují obce, ve kterých došlo k významným developerským projektům – tedy ty, u kterých „putovaly” bytové jednotky přímo na realitní trh. Jistý přehled o těchto projektech ukazuje i mapa na serveru Novostavby.com, která zobrazuje některé developerské projekty. Mapa zobrazuje jak aktuální nabídku na trhu, tak i již vyprodané projekty z posledních let.
V neposlední řadě musíme brát v potaz i to, kolik lidí je ochotno prodávat či pronajímat nemovitosti přes realitní kanceláře. Realitní kanceláře tvrdí, že dokáží prodávat výhodněji a zdůrazňují zejména to, že nakupujícím tímto odpadne spousta povinností, jenž se s těmito procesy pojí. Konkrétní statistiky nikdy nezískáme stoprocentní, nicméně dle některých výzkumů víme, že ochota prodávat přes realitky neklesá a například z výzkumu agentury Response now (která se realitním trhem zabývá) vychází, že více než 60 % lidí služeb realitních kanceláří využívá.
Realitní trh v Brněnské metropolitní oblasti za posledních deset let prošel výraznými změnami – nabídka nemovitostí klesla, zatímco ceny prudce vzrostly. Největší poptávka je v Brně a jeho blízkém okolí, kde se soustředí i nejvíce developerských projektů. Novostavby tvoří přibližně čtvrtinu nabídky k prodeji, dále od centra Brna poměr klesá. Významnou roli v prodejích stále hrají realitní kanceláře, které využívá většina prodávajících. Pokud bude nízká nabídka pokračovat, lze očekávat další růst cen i v následujících letech. V případě Brna je třeba do budoucna kalkulovat s vlivem nově schváleného územního plánu, který mimo jiné počítá s významným nárůstem nové bytové výstavby, jež s velkou pravděpodobností zamíchá kartami na realitním trhu.
Pokud chcete zjistit další informace o bydlení a bytové výstavbě v Brněnské metropolitní oblasti, podívejte se do tematické sekce v datové části webu https://metropolitni.brno.cz/data-a-analyzy/temata/bydleni/.
Zaregistrujte svou e-mailovou adresu k pravidelnému odběru aktuálních informací z Brněnské metropolitní oblasti.
